Não adianta pagar caro em um FII, mesmo que ele seja bom. É isso que especialistas afirmam para os investidores todos os dias. Isso porque a cotação do ativo, mesmo que não seja o foco do produto, é importante para você também ter ganhos na sua carteira. Para isso, antes de comprar qualquer fundo imobiliário, é preciso analisar o P/VP do momento, um indicador muito importante para esse investimento.
Dessa forma, vamos explicar essa métrica e mostrar como você pode utilizá-la nas suas próximas compras. Vale lembrar, ainda, que nenhum indicador deve ser analisado isoladamente, algo que também vamos comentar mais à frente no texto.
O que é o P/VP?
São muitos os indicadores que o mercado financeiro usa para analisar os fundos imobiliários. Dentre eles, um dos mais importantes é o P/VP, que é a relação entre o preço da cota e o valor patrimonial do fundo. Apesar de parecer estranho, o indicador é bastante simples e utilizado por grandes profissionais da área.
A ideia é simples também. O preço (P) se refere ao preço de cotação do ativo. Essa métrica muda todos os dias, de acordo com as negociações no mercado financeiro. Além disso, as expectativas dos agentes mudam a cotação, que pode subir e descer conforme vão acontecendo as transações dentro do mercado. Por outro lado, o valor patrimonial da cota (VP) tem uma abordagem mais completa. Ela se refere a todos os bens do fundo imobiliário, desde prédios, carros, títulos de renda fixa, entre outros, dividido pelo número de cotas que esse ativo tem em bolsa. Em outras palavras é o patrimônio do fundo dividido pela quantidade de pedacinhos que estão listados. Por isso, dizemos que esse é o valor real do ativo.
Por isso, essa divisão pode ter três resultados possíveis: abaixo de 1, igual a 1 ou acima de 1. Em cada um desses momentos, a decisão de compra é diferente para os investidores. Isso porque a análise do VP é importantíssima nessas horas.
Como decidir com base nesse indicador?
Ao olhar o P/VP, é importante que você tome decisões acertadas. Contudo, a sua análise não pode se basear apenas nesse indicador, dado que ele pode mentir ao investidor se visto isoladamente. Porém, a grande maioria dos investidores usa dois indicadores, como vamos falar a seguir.
Um P/VP abaixo de 1 significa que você está pagando menos por um ativo. Dessa forma, se o valor patrimonial (VP) foi igual a R$10,00 e a cotação no mercado estiver R$9,00, é sinal de que você está pagando menos por algo que vale R$10,00. Isso gera, automaticamente, um potencial de valorização da cota. Por outro lado, o indicador acima de 1 mostra que você está pagando mais caro pelo fundo imobiliário, o que gera um menor potencial de valorização.
Contudo, P/VP muito baixos podem indicar problemas. Isso porque é normal as cotas se desvalorizarem quando há noticias ruins sobre o fundo. Por isso, um P/VP de 0,5, por exemplo, pode indicar um investimento perigoso. Para diminuir esse risco, é importante olhar o dividend yield dos últimos 12 meses. Se os pagamentos forem recorrentes, pode ser uma excelente ideia comprar o FII
