O fundo FIGS11 investe em dois shoppings centers. Os dois empreendimentos estão localizados na cidade de Guarulhos, no estado de São Paulo. Será que FIGS11 é uma boa aposta? Vamos ver isso nesse artigo.
Relação entre o valor de mercado e patrimonial
FIGS11 atualmente é negociado próximo dos R$ 62,00. O valor patrimonial do fundo, de acordo com o relatório gerencial referente ao mês de outubro é de R$ 98,00.
Em FIGS11 nós temos um desconto patrimonial elevado. O fundo conta com uma diferença entre o valor patrimonial e de mercado de 36%. É bastante coisa.
É claro que a diferença entre os valores não é 100% verídica. O valor patrimonial surge através de uma análise oriunda de empresas terceirizadas. As empresas que fazem avaliação, (na maioria das vezes) são contratadas pelo próprio fundo. Isso acaba gerando uma espécie de conflito de interesses.
Por se tratar de um serviço contratado pelo próprio fundo, às vezes, existe a “suspeita” que a avaliação pode não representar com fidelidade o seu valor “real”.
Ao comparar os valores atuais com aqueles identificados no início do ano, nós temos os seguintes valores; FIGS11 era negociado por R$ 89,00 em janeiro. O valor patrimonial estava em R$ 98,00.
Se hoje nós temos um desconto patrimonial acima dos 36%, lá em Janeiro a situação era bem diferente. O desconto estava em 9%.
Distribuições de FIGS11
Levantando os últimos 10 pagamentos de FIGS11, nós encontramos o valor de R$ 1,68 por cota. Considerando o valor atual da cota de R$ 62,00, a expectativa de rentabilidade é de 0,27% ao mês, ou 3,3% ao ano.
Em minha opinião, o fundo oferece uma rentabilidade baixa. A média do mercado gira em torno dos 5% ao ano, e a rentabilidade aqui identificada fica bem abaixo.
Outro ponto importante é a vacância. Segundo o último relatório, a vacância está em 11,5%. O número está acima do mesmo período de 2019 (em 2019 a vacância era de 10%).
Com relação à inadimplência, a porcentagem sofreu um aumento bem elevado. Se antes a inadimplência ficava por volta dos 2%, agora está em 30%.
Ao juntar todos esses dados, dá para ver que FIGS11 não é uma boa aposta. E você, o que acha?