MAXR11 é uma boa aposta?

MAXR11 é um fundo que possui investimentos em 9 diferentes empreendimentos. Segundo o relatório gerencial de novembro de 2020, MAXR11 não possui vacância, todas as unidades estão locadas. Mas e aí, será que MAXR11 é uma boa aposta?

Relação valor patrimonial e de mercado

MAXR11 é um fundo que possui um valor de cota bem elevado. Atualmente a cota é negociada próximo dos R$ 1.963,00. O valor patrimonial de MAXR11 fica em R$ 2.233,00.

O desconto patrimonial de MAXR11 fica na casa dos 12%. Mesmo com a vacância zerada e registrando certa diversificação na carteira, MAXR11 “opera” com o valor de mercado descontado.

Vamos analisar os dados referentes ao início de 2020. Lá em janeiro de 2020 MAXR11 era negociado próximo dos R$ 2.438,00. O valor patrimonial ficava em R$ 2.238,00.

Se hoje existe desconto patrimonial, no início de 2020, MAXR11 estava valorizado. Vamos analisar como anda as distribuições agora…

Distribuições de MAXR11

Os últimos 10 pagamentos de MAXR11 totalizaram R$ 109,93 por cota. Considerando o valor da cota no mercado, a rentabilidade futura é de aproximadamente 0,56% ao mês, ou 6,8% ao ano.

A média do mercado de FII fica próxima dos 5% ao ano, mas MAXR11 vem conseguindo entregar rentabilidade superior, mesmo com a pandemia da COVID-19. Uma das vantagens do fundo está na questão da vacância.

Vários fundos vêm registrando perdas com relação à saída de inquilinos e até inadimplência, já MAXR11 de certa forma conseguiu manter seus inquilinos e ainda continuou a receber os valores dos aluguéis.

Houve dois meses onde o fundo não distribui, mas ainda sim em agosto, MAXR11 pagou uma distribuição de R$ 26,00 por cota. Valor equivalente a 136% superior a distribuição normal.

Enfim, MAXR11 possui um valor alto para investimento, mas vem rendendo bons rendimentos mensais aos seus cotistas. Mesmo com bons rendimentos e vacância zero, eu vejo o fundo com um pouco de preocupação. Se a cota do FII estivesse sendo negociada a preço mais acessível, como R$ 196,30, por exemplo, o fundo poderia ser mais interessante, mas no valor em que está, eu considero o mesmo arriscado.