FAMB11 é uma boa aposta?

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O FII FAMB11 possui um dos valores por cota mais altos do mercado. Atualmente, o fundo é negociado próximo dos R$ 1.587,00. Bastante dinheiro para comprar uma cota, não é verdade? Será que FAMB11 é uma boa aposta?

Relação entre o valor de mercado e patrimonial

Como já mencionado, FAMB11 possui um valor de mercado atual de R$ 1.587,00. O valor patrimonial, segundo o relatório gerencial de outubro de 2020, é de R$ 3.574,00.

O desconto patrimonial é substancial. No caso de FAMB11, o desconto é de 54%, aproximadamente.

O imóvel no qual FAMB11 investe está 100% locado para a Caixa Economia Federal, sendo que no momento o empreendimento está passando por reformas.

Essas reformas vão e estão causando redução nas distribuições aos cotistas. Parte das receitas do fundo será destinada a cobrir os investimentos na reforma.

Essa pode ser uma das causas de um desconto tão elevado no fundo. Comparado a janeiro de 2020, nós temos o seguinte cenário:

Em janeiro, FAMB11 era negociado próximo dos R$ 3.847,00, sendo que o valor patrimonial girava em torno dos R$ 3.436,00

No início de 2020 o cenário era bem diferente. O fundo estava registrando valorização de suas cotas (comparado ao valor patrimonial). De janeiro para cá, o fundo perdeu muito valor. A queda chegou a superar os 58%. É muita coisa.

Dando mais uma olhada no relatório gerencial de FAMB11, nós descobrimos que o fundo vai perder o principal e único inquilino. A Caixa mencionou a sua vontade de desocupar o imóvel ainda em 2020, fato que deixará o empreendimento com 100% de vacância.

Distribuições de FAMB11

Ao levantar os 10 últimos meses de distribuições do fundo FAMB11 nós temos o seguinte valor por cota: R$ 267,98.

Observando o valor das distribuições e o valor da cota. Atualmente, a rentabilidade futura deverá ser de 1,68% ao mês, ou 20% ao ano, aproximadamente.

É claro que nada disso provavelmente ira acontecer, devido à saída da Caixa do imóvel. A queda do fundo em 2020 tem fundamentação. O fato do FII contar com um único empreendimento e um inquilino acabou gerando um risco elevado.

Por mais que haja contratos e a empresa for boa, os riscos quando concentrados, se tornam altos. Em minha opinião FAMB11 não é uma boa aposta, e para você?

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